Coś drgnęło (2004-01-08)
Artykuł pochodzi z numeru 11/2003
Na rynku
nieruchomości, po kilku latach stagnacji, nastąpiło niewielkie
ożywienie. W niektórych segmentach rynku popyt nawet
przewyższa podaż, a dla coraz liczniejszej grupy klientów
inwestycje w nieruchomości stają się opłacalną lokatą
kapitału. Jak kształtował się ten rynek w
wybranych regionach Małopolski w roku 2003? - na to pytanie
odpowiadają pośrednicy w obrocie
nieruchomościami.
REGION
KRAKOWSKI
Już od stycznia 2003 roku w
krakowskich biurach nieruchomości dało się zauważyć pewne
ożywienie. Przyczyną tego był wzmożony popyt na 2- 3 pokojowe
mieszkania, w cenie do 150 tys. zł., w blokach 4 piętrowych.
Największym zainteresowaniem cieszyły się mieszkania w
Krowodrzy, Śródmieściu oraz na os. Podwawelskim. Nabywcami
byli klienci indywidualni, którzy trafnie zinterpretowali
sygnały napływające od analityków rynkowych. Dokonując zakupu
mieszkań z tego właśnie segmentu poczynili udaną inwestycję,
gdyż ceny tych nieruchomości poszybują w górę. W wyniku
wzmożonego popytu na tego typu mieszkania ich sprzedaż
przyniesie dwucyfrowy zysk. Jeśli się na to nie zdecydują,
zakupione mieszkanie mogą przeznaczyć pod wynajem, co w
miastach o tradycjach uniwersyteckich, a co za tym idzie z
dużą ilością studentów, jest dosyć prostym i opłacalnym
rozwiązaniem. Jeśli wspomnimy tutaj o stosunkowo niewielkim
zysku płynącym z ewentualnych lokat bankowych, inwestycja w
lokale mieszkalne zdaję się być jedną z najbardziej
opłacalnych form lokaty domowego kapitału.
Kolejnym
segmentem rynku krakowskich nieruchomości, gdzie odnotowano
istotny wzrost zainteresowania, jest rynek działek budowlanych
pod zabudowę jednorodzinną oraz wielorodzinną. Za przyczyny
takiego stanu rzeczy możemy uznać brak istnienia planu
zagospodarowania przestrzennego dla Miasta Krakowa, jak
również obawy inwestorów związane z szykowaną przez Ministra
Finansów od 1 maja 2004 podwyżką (do 22 %) podatku VAT od
gruntów budowlanych. Najbardziej poszukiwane są działki w
rejonie Krowodrzy, Bielan, Salwatora, a także Toń i Zielonek.
Ceny w tych lokalizacjach zaczynają się od 20 tys. zł/ar.
Wzrost zainteresowania nie ominął również domów i
to nie tylko tych dostępnych - w cenie do 400 tys. zł., ale
również nowych, drogich rezydencji położonych w prestiżowym w
Krakowie rejonie Woli Justowskiej oraz takich rejonach jak
Bronowice i Swoszowice. Za przykład obecnej koniunktury niech
posłuży dosyć szybkie zbycie pięknego, wybudowanego w stylu
włoskim i wg najnowocześniejszych technologii domu w
Swoszowicach za cenę 1.2 mln złotych.
Lato 2003
roku pokazało jaką popularnością cieszy się Kraków wśród
zagranicznych kupców. Klienci z takich państw jak Irlandia,
USA, Wielka Brytania, Kanada, czy też Włochy wykazywali chęć
zakupu stosunkowo drogich mieszkań w obrębie Starego Miasta,
które wśród dysponujących odpowiednio dużymi środkami Polaków
cieszą się niesłabnącą popularnością już od dawna. Jeśli mowa
o tej kategorii krakowskich nieruchomości, to ze względu na
ich wyjątkową atrakcyjność lokalizacyjną należy stwierdzić, że
spore zainteresowanie ich kupnem istniało i istnieć będzie
nadal, a ceny mieszkań w budynkach położonych " w obrębie"
Plant będą rosnąć. Obecnie, w zależności od lokalizacji i
standardu, wynoszą od 1000 - 2000EUR/m2.
W rejonie
Rynku Głównego, najemców znajdują wszystkie lokale handlowe.
Ceny za najem kształtują się w wysokości od 150 zł/m2. To
właśnie tutaj niedawno doszło do otwarcia największego w
Europie, pod względem powierzchni, sklepu jednej z
najsłynniejszych marek odzieżowych - włoskiej firmy
"Benetton". Znane marki przyciągają kolejne, dlatego należy
spodziewać się wzrostu obecności renomowanych firm w centrum
miasta.
Negatywnym aspektem obecnej sytuacji jest
spadek popytu na najem lokali mieszkalnych wśród inwestorów
zagranicznych, którzy poszukiwali ich dla pracowników swoich
filii. Obecnie na rynku znajduje się wiele apartamentów o
wysokim standardzie, lecz nie ma na nie popytu. W tym roku
studenci nie mieli żadnych problemów ze znalezieniem lokum do
wynajęcia, w dobrej lokalizacji i za przystępną cenę.
Właściciele nieco mniej luksusowych mieszkań preferowali
bowiem wynajmowanie lokali studentom, co zapewnia im
comiesięczny dopływ kapitału, niż oczekiwanie na niepewną
szansę wynajęcia mieszkania osobie zatrudnionej w
międzynarodowej firmie.
Na rynku lokali biurowych
podaż znacznie przewyższa popyt. Nowoczesne biurowce klasy "A"
wciąż czekają na najemców. Wolne powierzchnie znajdują się
również w budynkach niższej klasy, nawet tych blisko centrum.
Tu ceny kształtują się na poziomie ok.50 zł/m2. Poza centrum
można bez problemu wynająć biura w cenie 25 zł/m2. Daje o
sobie znać zastój gospodarczy, którego wciąż jesteśmy
świadkami. Pocieszające jest, iż firmy szykujące się do
ekspansji na wschód już rozpoczęły poszukiwania nieruchomości
komercyjnych, czyli biurowców, domów handlowych itp., których
rentowność nie byłaby niższa niż 10-11 % w skali roku. Firmy z
kapitałem zagranicznym poszukują terenów pod duże inwestycje w
rejonach położonych w bliskiej odległości od największych
ciągów komunikacyjnych.
Ceny na rynku nieruchomości
zaczynają rosnąć. Jest to bezpośrednim skutkiem wrastającego
ruchu w obrocie nieruchomościami, które w obecnej sytuacji
gospodarczej stały się jedną z najpewniejszych lokat
kapitału.
Marta Gruszecka (licencja nr
191)
Biuro Nieruchomości "TIME AND
PROGRESS"
Kraków
REGION
TARNOWSKI
Analizując rynek nieruchomości w
regionie Tarnowa należy wziąć pod uwagę jego lokalny
charakter, ograniczoną wielkość oraz małe zróżnicowanie.
Mniejsza od średniej krajowej jest ilość przeprowadzonych
transakcji oraz ich wartość. Wpływa to z kolei na niewielki
poziom jego obrotów. W regionie tarnowskim ilość transakcji
rynkowych dot. nieruchomości jest o ponad połowę mniejsza niż
w regionie krakowskim. Największe sprzedaże pod względem
wartości dotyczą zwykle sfery biznesu lub polonii, która
inwestuje swój kapitał w rodzinnych stronach.
Początek roku
2003 na tarnowskim rynku wtórnym był okresem stabilnym,
występowała dostateczna podaż ofert przy słabym
zainteresowaniu ze strony nabywców. Dopiero po informacjach
rządu o planowanych zmianach przepisów podatkowych i
pozytywnym wyniku referendum do Unii Europejskiej nastąpiło
znaczne ożywienie rynku. Wyraźnie wzrosła ilości sprzedawanych
nieruchomości lokalowych i budynkowych. Bardzo duże było także
zainteresowanie nabywaniem działek pod zabudowę, jednak
właściciele gruntów sądząc, że w przyszłym roku nastąpi
poważny wzrost cen postanowili, zresztą błędnie, wstrzymać się
ze sprzedażą działek lub żądali dużo wyższych cen. Działki
budowlane na terenie miasta oferowane były przeciętnie w cenie
40zł/m2, a poza miastem 20zł/m2 powierzchni
gruntu.
Ilość mieszkań i domów oferowana do
sprzedaży w regionie tarnowskim była zadowalająca i
odpowiadała popytowi, później jednak równowaga została
wyraźnie zachwiana. Ofert wciąż ubywało i pod koniec roku na
rynku wtórnym dał się odczuć wyraźny niedobór. Z sytuacji tej
skorzystali właściciele nieruchomości, które od dłuższego
czasu trudno było sprzedać. Z powodu braku konkurencji ze
strony atrakcyjniejszych ofert mogli oni wreszcie z
powodzeniem sfinalizować transakcje.
Porównując
ceny wybranych nieruchomości z początku 2003r i obecne, można
zauważyć wzrost cen sprzedaży nieruchomości z rynku wtórnego,
średnio o ok. 15%. Najbardziej podrożały w Tarnowie mieszkania
dwu i trzypokojowe w niskiej zabudowie, nowe domy oraz działki
na terenie miasta. Zaskakujący był natomiast stały poziom cen
sprzedaży kawalerek i mieszkań jednopokojowych o małej
powierzchni. Klienci najwidoczniej preferują większe, bardziej
funkcjonalne mieszkania. Pomijając w ocenie skrajne przypadki,
na tutejszym rynku ceny nieruchomości osiągnęły średnio poziom
1500zł/m2 pow. mieszkania i około 1300zł/m2 pow.
domu.
Nieco inaczej wyglądał rynek najmu lub
dzierżawy nieruchomości. Nie odnotowano tutaj większych zmian,
ceny były stabilne i mało prawdopodobne jest by w najbliższym
okresie nastąpiła tu jakaś znacząca korekta.
Rynek żywo
zareagował także na pojawienie się informacji w mediach o
planach likwidacji ulgi remontowej, wzrostu podatku VAT na
materiały budowlane i wprowadzeniu VAT przy zakupie gruntów.
Klienci kierowani niepokojem starali się jak najszybciej
dokonać zakupu nieruchomości, by zdążyć z wykonaniem w nich
remontu lub modernizacji. Teraz wiemy już, że obawy okazały
się przedwczesne i mniej restrykcyjne dla
inwestorów.
Duże zainteresowanie nabywaniem
nieruchomości można wytłumaczyć również niskim oprocentowaniem
lokat bankowych, słabszym wynikom na giełdzie przy dużym
poczuciu ryzyka oraz mniej korzystnym niż oczekiwano wynikom
funduszy inwestycyjnych.
Obrót na lokalnym rynku
nieruchomości odzwierciedla poziom rozwoju gospodarczego
regionu. Mimo poważnych ograniczeń dostrzec możemy jego
poprawę. Większość lokali handlowych i biurowych znalazła
swoich klientów, maleje też ilość pustych mieszkań i
niewykończonych domów.
W pierwszym okresie 2004
roku utrzyma się tendencja wzrostowa, później jednak po
uspokojeniu się nastrojów na rynku nastąpi stagnacja, dopiero
koniec roku przyniesie kolejne ożywienie. W dalszej
perspektywie należy oczekiwać trwałej poprawy koniunktury na
tutejszym rynku nieruchomości, dużą rolę odegra tu planowana
budowa autostrady A-4 z Krakowa do Tarnowa. Miasto zyska w
oczach inwestorów jako strategiczny punkt komunikacyjny
pomiędzy Rzeszowem, Nowym Sączem i
Krakowem.
Jolanta Olko (licencja. nr 547
)
Agencja Nieruchomości
ARCUS
Tarnów
REGION
PODHALAŃSKI
Po kilku latach stagnacji na
początku roku 2003 drgnęło na rynku nieruchomość na Podhalu, a
druga połowa roku to ożywienie porównywalne do "okresu snu o
Olimpiadzie". Z rynku schodziło wtedy wszystko nawet uważane
za drogie wówczas tj. w 1997 r. mieszkania z nowego
budownictwa w cenie 2.800 zł za 1m2. Obecnie rynek się
ustabilizował, klienci są bardziej wymagający, wiedzą czego
oczekują i kupują mieszkania w nowym budownictwie - nie
uważane za drogie - w cenie 5.800 zł/m2 + VAT. W 1997 r.
działkę w centrum Zakopanego można było kupić za r. 40 USD/m2.
W 2003 r. w Kościelisku "dobre" działki osiągały cenę r. 100
USD/m2.
Na Podhalu zawsze warto było inwestować i
nikt tu jeszcze nie stracił na inwestycji w nieruchomość.
Podaż jest stosunkowo mała, a rośnie popyt tworzony siłą
nabywczą mieszkańców całej Polski i coraz większej rzeszy
cudzoziemców interesujących się tym pięknym zakątkiem naszego
kraju. Zakopane się kurczy. Coraz mniej jest do sprzedaży
obiektów i terenów w centrum. Rynek nieruchomości przeniósł
się na obrzeża oraz do Kościeliska, Bukowiny Tatrzańskiej,
Czarnej Góry, Białki Tatrzańskiej - największego ostatnio na
Podhalu centrum sportów zimowych.
Ożywienie
notujemy w nieruchomościach zlokalizowanych w Rabce Zdroju i
jej najbliższych okolicach, gdzie niskie stosunkowo ceny
towarzyszą wprawdzie średniemu standardowi mieszkań i domów,
ale za to wysokim walorom krajobrazowo-klimatycznym.
Władze administracyjne miejscowości podhalańskich
gros funduszy, jakimi dysponują, przeznaczają na rozbudowę
infrastruktury technicznej: na budowę wodociągów, kanalizacji,
dróg oraz ulic i widać to w Kościelisku, Bukowinie, Białce
Tatrzańskiej, Czarnej Górze i Rabce.
Największym
zainteresowaniem cieszą się nowobudowane w Zakopanem
apartamenty, które sprzedawaliśmy w 2003 r. w cenie 4.200 -
5.800 zł/m2. W tej grupie dużym zainteresowaniem cieszyły się
lokale dwupokojowe o pow. ok. 50 m2, w dobrej lokalizacji, z
widokiem na góry - dające zarówno komfort użytkowania, jak i
wyższy dochód w przypadku wynajmu. Wzrosło też zainteresowanie
apartamentami o pow. ok. 100 m2 w nowych mini osiedlach z
garażami lub miejscami parkingowymi.
Na wtórnym rynku
nieruchomości mieszkaniowych w 2003 r. notowaliśmy obroty na
bardzo niskim poziomie, przy zdecydowanej przewadze podaży nad
popytem. Przykładowo mieszkanie hipoteczne w bloku - 2-
pokojowe - o pow. 42 m2 - zlokalizowane w ścisłym centrum
Zakopanego, położone na I-szym piętrze jest w sprzedaży od
4-ech miesięcy za cenę 125.000 zł.
Większość
klientów zainteresowanych zakupem domu pyta o nowe obiekty.
Jeśli już ktoś zainteresuje się ofertą starszego domu, to ma
świadomość kosztów późniejszych remontów i modernizacji. Domy
starsze znajdują nabywców jednak ceny uzyskiwane przez
sprzedających są z reguły niższe niż oczekiwane. Inaczej
wygląda sytuacja, jeżeli tego typu nieruchomość ma bardzo
dobrą lokalizację. W takim przypadku z reguły sprzedający
uzyskiwali wyższą cenę, ale zwykle budynek taki szedł do
wymiany substancji. W tej grupie w ścisłym centrum Zakopanego
mamy w ofercie obiekty w cenie od r. 155.000 USD jak np. willę
wolnostojącą o pow. 110 m2 - na działce 6a przy ul. Tetmajera.
W Rabce Zdroju starszą, ładnie położoną willę można kupić w
cenie do 300.000 zł
Ożywienie obserwowaliśmy w
2003 r. również na rynku nieruchomości gruntowych. Związane to
było z wejściem w życie ustawy o kształtowaniu ustroju
rolnego, ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
i oczekiwaniem na wejście Polski do Unii Europejskiej, a także
wdrożeniem w życie rent planistycznych, które jak na przykład
w Kościelisku pobierane są od 1 lipca 2003 r. w wysokości 30%
podwyższonej wartości nieruchomości w wyniku ustaleń planu
przestrzennego zagospodarowania miejscowości. Większość
przeprowadzonych w 2003 r za naszym pośrednictwem transakcji w
zakresie sprzedaży nieruchomości niezabudowanych miało
charakter inwestycji przyszłościowych. Jednak trzeba przyznać,
że ze wszystkich form inwestowania w nieruchomości zakup
gruntu jest wbrew pozorom najtrudniejszy i najbardziej
ryzykowny, szczególnie w okresie wygasania terminów
obowiązywania planów przestrzennego zagospodarowania
miejscowości.
Zofia Pecuch (licencja nr
549)
Agencja Nieruchomości ZOFIA
Zakopane
REGION
NOWOSĄDECKI
Podsumowując sytuację na
sądeckim rynku nieruchomości w 2003 roku można ogólnie
stwierdzić, iż był to rok stosunkowo mniej zły niż poprzednio.
Z jednej strony widać konkretne objawy ożywienia, skutkujące
zwiększoną ilością transakcji. Z drugiej strony trudno o brak
sentymentu na wspomnienie sytuacji sprzed kilku lat, a strona
popytowa rynku ciągle pozostaje, nieznacznie wprawdzie, ale w
tyle za podażą.
Największe zmiany na lepsze widać
w segmencie nieruchomości mieszkaniowych - domów i mieszkań.
Przez kilka lat istniejąca dysproporcja między ofertą domów, a
przeciętnym kupcem ulega wyrównaniu. Realne staje się wreszcie
sprzedanie domu o wartości wyższej niż 200.000 zł. Coraz
częściej znajdują się chętni do wydania na ten cel 300, nawet
400 tys. zł. Chętni to może nie najlepsze słowo. Lepszym
będzie określenie, że kwota ta staje się realna do wydania. Są
tego, jak sądzę, dwie główne przyczyny. Pierwszą z nich jest
większa dostępność kredytów mieszkaniowych, bardziej nawet
realne warunki ich spłaty. Na marginesie warto jednak
wspomnieć o coraz większym zbiurokratyzowaniu procedur
udzielania kredytu, zwiększających się wymaganiach dotyczących
zdolności kredytowej i praktycznym wyprowadzeniu procesu
decyzyjnego w sprawach kredytów sądeckich oddziałów banków.
Drugą przyczyną zwiększonego popytu na domy jest fakt, że
ludzie coraz mniej chętnie budują je sami. Powodem są tu z
kolei brak czasu (trzeba go poświęcić na zarabianie pieniędzy)
oraz koszmarnie skomplikowane i wydłużone procedury budowlane
(m.in., ale nie tylko, spowodowane brakiem planów
zagospodarowania przestrzennego). Paradoksem sytuacji jest
jednak częsty brak atrakcyjnych i odpowiadających potrzebom
klientów ofert (najlepiej niewielki, nowoczesny dom, na
działce do 10 arów, niedrogi w
utrzymaniu).
Ożywienie na rynku mieszkań
spowodowane jest długotrwałą tendencją spadkową cen, która
osiągnęła już swoje dno. Ostatnie miesiące to lekki wzrost
cen, przy stale dosyć wysokim popycie, szczególnie na
mieszkania nietypowe oraz niewielkie metrażowo
Od
dłuższego czasu notuje się niewielki ruch w sprzedaży działek
budowlanych. Brak ulg oraz wspomniana wyżej coraz większa
wygoda inwestorów, w połączeniu z brakiem naprawdę
atrakcyjnych ofert nie sprzyjają licznym transakcjom.
W
prawdziwym kryzysie tkwi nadal rynek nieruchomości
komercyjnych. Począwszy od lokali biurowych (olbrzymia
nadpodaż), poprzez sklepy, aż po duże obiekty. Do przeszłości
należą czasy, kiedy po lokale handlowe w centrum miasta
ustawiała się kolejka chętnych. Wpłynęło to też na wysokość
czynszów. Stosunkowo duże jest zainteresowanie jedynie
lokalami w nowych centrach handlowych.
Reasumując, mijający
rok był nieco lepszy niż kilka ostatnich, daleko mu jednak do
dynamiki lat 90-tych. Bez skutecznej poprawy naszej
wewnętrznej sytuacji ekonomicznej i bez wzrostu ilości
pieniądza na rynku oczekiwane ożywienie, związane z wejściem
do Unii Europejskiej, może okazać się jedynie mirażem.
Maciej Kurp (licencja nr 1601)
Agencja
Obrotu Nieruchomościami MEDIATOR
Nowy Sącz